Türkiye Emlak Piyasasında Genel Görünüm

Türkiye Emlak Piyasasında Genel Görünüm (2025)

1. Faiz Oranları ve Para Politikası

• Merkez Bankası’nın politika faizi, 2025’in ortalarında %40,50 seviyelerinde seyrediyor. Trading Economics

• Bu yüksek faiz düzeyi, konut kredisi maliyetini önemli ölçüde yukarı çekiyor; krediyle ev alımı cazibesini azaltabiliyor.

• Ancak, piyasalarda “faiz indirimi beklentisi” yaygın konuşuluyor. Enflasyon trendleri ve para politikasındaki gevşemeler bu beklentiyi besliyor. Memira Sigorta+1

• Bu senaryoda, faiz indirimi gerçekleşirse kredi talepleri canlanabilir, likidite artabilir — ama bu adımın zamanlaması kritik.

2. Konut Fiyat Endeksi & Fiyatlar

• Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi (KFE) yıllık bazda %30’un üzerinde artış gösteriyor. Örneğin, Temmuz 2025 itibarıyla yıllık artış %32,82 düzeyinde ölçülmüş durumda. 

• Ancak enflasyonla düzeltildiğinde “reel artış” sınırlı ya da negatif olabiliyor; yani nominal yükseliş, alım gücü açısından bazen erozyona uğruyor. G

• Bölgesel farklar büyük: Ankara bu alanda daha yüksek reel artış yakalarken, İstanbul ve İzmir daha ılımlı reel değişimler yaşıyor.

• Örneğin, Mayıs 2025’te Türkiye genelinde satış fiyatları yıllık yaklaşık %26 artış göstermiş; o dönemde kiralarda yıllık artış %34 seviyesiyle dikkat çekmiş. Büyük illerde metrekare başı satış fiyatları (Mayıs 2025 verisiyle) yaklaşık:

•   • İstanbul: ~ 49.533 TL/m²
    • Ankara: ~ 28.779 TL/m²
    • İzmir: ~ 43.088 TL/m²
    • Antalya: ~ 42.348 TL/m² 

3. Kira Artışları & Talep

• Kira fiyatlarında artış, konut satış fiyatlarındaki artıştan daha hızlı olabiliyor. 2025’in belirli dönemlerinde kira yıllık artışı %30–40 bandına kadar çıkmış görünüyor. Bu durum, kiracı ya da yatırımcı için kira geliri beklentisini daha cazip hâle getiriyor.

• Özellikle büyük şehirlerde konut arzının kısıtlı olması, kira artışını besleyen bir diğer faktör.

4. Konut Satış Hacmi ve Talep Dinamikleri

• 2025 yılının ilk yarısında konut satışlarında ciddi bir artış gözlendi: önceki yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %15–17 dolayında büyüme kaydedildi. 

• Mayıs 2025’te tek başına 130.025 gayrimenkul satıldı. 

• Gayrimenkul işlemlerinden elde edilen vergi, harç gibi devlet gelirlerinde de yükseliş yaşandı; yılın ilk yarısında yaklaşık %78’lik artışla 62,3 milyar TL gelir elde edildiği raporlanıyor. 

• Bu canlılık, ekonomik belirsizlik dönemlerinde gayrimenkulün “güvenli liman” algısından da kaynaklanıyor. Yüksek enflasyon ve finansal oynaklık dönemlerinde yatırımcıların parayı emlakta tutma isteği yükseliyor. 

5. İnşaat Maliyetleri & Proje Gelişmeleri

• İnşaat maliyet endeksi, Mayıs 2025’te yıllık %22,40 artış gösterdi; aylık bazda ise %0,88 artış kaydedildi. 

• Yani inşaat girdileri (malzeme, işçilik, enerji) ciddi bir baskı halinde, bu da proje maliyetlerini yukarı çekiyor.

• Yeni projeler açısından, özellikle şehir çevresi ve turistik bölgelerde (örneğin sahil kentlerinde) konut talebi canlı kalmaya devam ediyor. Ayrıca, kentsel dönüşüm projeleri ve büyük altyapı yatırımları (ulaşım, metro, yol projeleri) projelerin değerini destekliyor.

6. Riskler, Fırsatlar ve Beklentiler

Riskler:

• Yüksek faiz seviyesi, kredi maliyetini baskılıyor; talep daralabilir.

• Enflasyonist baskılar devam ederse, alım gücünün düşmesi konut talebini sınırlayabilir.

• Bazı uzmanlar “emlak balonu” senaryolarına dikkat çekiyor: hızla değerlenen bölgelerde fiyatların sürdürülemez seviyelere ulaşması riski. 

• Bölgesel dengesizlikler — fiyat artışları daha çok metropol ve popüler bölgelerde yoğunlaşırken, iç bölgelerde fiyat yükselişi düşük kalabilir.

Fırsatlar:

• Eğer faizlerde düşüş olursa, orta – üst gelir grupları kredi imkanlarıyla konut talebine dönebilir.

• Kiradan gelir bekleyen yatırımcılar için kira artış trendi önemli avantaj sağlıyor.

• Dövizle gelir sahibi olanlar (örneğin ihracatçı ya da döviz geliri olan bireyler) piyasaya daha uygun maliyetlerle girebilir.

• Stratejik bölgelerde, ulaşım projeleri, şehirleşme yönelimleri, imar planlaması gibi etkenler uzun vadeli kazanç fırsatları doğuruyor.

Beklentiler:

• 2025 sonu ve 2026 başında faiz indirimi adımı gelebilir; bu da konut talebine katalizör olabilir.

• Fiyat artışları nominal bazda devam etse de, enflasyonla düzeltildiğinde reel kazanç daha sınırlı kalacak.

• Bölgesel olarak “kazanan şehirler” ön plana çıkacak — altyapısı güçlü, ulaşım bağlantısı iyi, planlı şehirleşmesi olan yerler değer kazanacak.

• Kiralarda artış eğilimi sürmeye devam edecek; ancak aşırı kiralar bazı bölgelerde “tavsiye edilen sınır” eşiğine yaklaşabilir.